Перейти к содержанию

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Тамерлан Барзиев адвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли.

Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2021 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса.

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Тамерлан Барзиев адвокат

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Особенности общей долевой и совместной собственности при оформлении договора купли-продажи квартиры: образцы документов

При заключении договора купли-продажи нужно соблюдать много правил. Особое внимание надо уделить виду собственности. Если отчуждают несколько человек, то сделка обязательно должна быть нотариальной, в противном случае её признают ничтожной и не зарегистрируют.

Со стороны покупателя также нужно определиться, в какую собственность покупать: совместную или долевую.

Виды общей собственности

Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в ст. 244 ГК РФ разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

  1. Общая долевая. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.
  2. Общая совместная. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:
    • Между супругами. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании ст. 256 ГК РФ, независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.
    • При приватизации. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.

Оформление ДКП при наличии нескольких собственников

Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества, где владельцами являются два или более лиц, нужно обращаться к нотариусу. При этом не имеет значения, продает один собственник свою долю либо все собственники вместе.

Граждане должны обратиться в нотариальную контору со своими паспортами и правоустанавливающими документами для совершения сделки. В случае если только один собственник продает свою часть, то он должен предоставить также отказы от преимущественного права покупки всех остальных собственников.

  • Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки доли квартиры
  • Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли кваритры
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности продавцов

Смотрите видео: Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью

Нужно ли согласие супруга(и)?

Согласно ст. 34–35 Семейного Кодекса РФ, если имущество было приобретено в браке, то согласие на отчуждение от другого супруга необходимо получить.

Исключение составляет безвозмездное получение недвижимости. Если во время брака один из супругов получил вещь бесплатно (по договору дарения, наследству, договору в пользу третьего лица), то согласие на сделку от другого супруга не нужно делать. В остальных случаях оно обязательно.

Подробнее о том, нужно ли получать согласие супруга на продажу квартиры, читайте здесь.

  • Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Передача средств

Сумма может быть передана как до подписания сделки, так и после. В договоре купли-продажи прописывается общая стоимость объекта. Далее участники сами решают, как разделить денежные средства.

Можно в самом тексте договора прописать, кто сколько получает.

Оплачивается покупка несколькими способами:

  • наличными денежными средствами;
  • путем аккредитива;
  • с использованием банковской ячейки.

Как оформить соглашение при покупке несколькими лицами?

При покупке квартиры несколькими лицами они оформляют её в общую долевую собственность. При этом в сделке доля каждого участника определяется по их желанию. В договоре четко прописываются доли сторон и каждому после регистрации выдаются документы на принадлежащую ему долю.

Если сделку оформляют супруги, то по семейному кодексу они приобретают в общую совместную собственность. Когда лицо, находящееся в браке приобретает квартиру на свое имя, то это имущество все равно будет принадлежать обоим супругам. Однако закон не запрещает им купить и в долевую собственность.

В некоторых регионах, при покупке супругами в общую долевую собственность регистраторы требуют предоставлять сделку только в нотариальной форме, ссылаясь на Семейный кодекс. Все имущество нажитое супругами во время брака является совместной собственностью, а разделить имущество можно только брачным договором.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевую собственность
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность

Обязательно ли согласие супруга(и)?

Статьи 34–35 СК РФ предусматривают, что при совершении одним супругом сделки, предполагается, что он действует с согласия второго. Значит, согласие на покупку недвижимости обязательно должно быть выдано.

  • Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

Порядок при регистрации перехода прав

При общем владении квартирой после заключения договора купли-продажи, переход долевой собственности от одной стороны к другой надо зарегистрировать в Управлении Росреестра. Весь комплект документов можно предоставить в любой многофункциональный центр по месту нахождения недвижимости.

  • стороны с паспортами;
  • договор купли-продажи (если сделка нотариальная, то копию договора, заверенную нотариусом, если простая письменная – все экземпляры сторон + экземпляр для Росреестра);
  • документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке);
  • правоустанавливающие документы у продавца (договор, свидетельство, выписка);
  • государственная пошлина.

Согласно изменениям в ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка была заключена в нотариальной форме, то заявление о государственной регистрации может подать любая сторона сделки.

При заключении сделки важно уделить внимание праву собственности. Определить сколько лиц на стороне продавца, и сколько у покупателя для выбора формы договора. При множественности лиц важно учесть все подводные камни сделки и не забыть про сопровождающие документы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор купли продажи доли в квартире 2021 года

Если квартира является коллективной собственностью нескольких лиц, это не должно ущемлять прав отдельных собственников, решивших распорядиться своей долью. Один из документов, который вправе на законодательном уровне обеспечить реализацию своей доли в квартире, является договор купли-продажи (ДКП).

Данный документ обладает рядом особенностей при оформлении соглашения. Гражданам РФ предоставлено право отчуждения и приобретения доли жилой площади, при условии соблюдения требований законодательства РФ.

Форма, структура

ДКП доли в квартире предполагает письменную форму (ст. 550 ГК РФ). Оформление такого соглашения нуждается в обязательном нотариальном удостоверении (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2021).

Переход права собственности доли в жилой площади осуществляется путем госрегистрации в Росреестре.

Если владельцем доли жилья является несовершеннолетнее лицо, то при ее реализации привлекаются попечительские структуры, без письменного разрешения которых сделка не будет признана законной. Согласие структур опеки понадобится также при реализации доли недееспособным лицом.

(Видео: “Договор купли-продажи доли в квартире: образец 2021”)

Как определить и разделить долю в квартире?

Долю в жилплощади можно выделить следующими способами:

  1. Идеальным разделением площади. В этом варианте выделяется часть от общей площади квартиры. Например, доля составляет 1/2 или 1/3 от общей жилплощади. Здесь отсутствует конкретная комната. При приобретении идеальной доли, Покупателю надо будет договариваться с совладельцами жилья о правилах проживания. Если с совладельцами не удастся договориться, вопрос придется разрешать через суд (п. 37 постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 6 от 01.07.1996 г.).
  2. Реальным выделением площади. Например, одна комната занимает площадь – 36 м², а вторая – 18 м². Если доля квартиры составляет 36 м², то в этом варианте Покупатель покупает конкретную комнату, в которой он сможет проживать, и другие совладельцы не вправе будут претендовать на нее. В этом случае, оформляя ДКП, понадобиться уточнить правила пользования помещениями общего пользования (коридором, кухней, ванной).

Какие важные моменты нужно учесть при купле-продаже доли?

При намерении продать долю в жилплощади потребуется учесть следующие моменты:

  1. Согласно законодательству РФ в каждом регионе утверждена минимальная площадь, которая положена одному гражданину. Например, в Москве такая площадь составляет 10 кв. м.

Исходя из вышеизложенного, в квартирах:

  • площадью от 30 до 60 м2 допускается реализация доли не меньше 1/4.
  • площадью от 60 до 120 м2 – не меньше 1/10.
  • площадью свыше 132 м2 – не меньше 1/15.
  1. Если доля в квартире реализуется несовершеннолетним лицом, то в этом варианте понадобится письменное согласие его родителей или попечительских структур, иначе сделка будет незаконной.
  2. Если доля в жилплощади находится в ипотеке, то здесь понадобится разрешение банка на продажу объекта. Дальнейшая процедура зависит от условий кредитного учреждения (например, погасить задолженность Продавцу или переложить долг Покупателю, при согласии того).
  3. Если квартира приобретена в браке, то для реализации доли требуется письменное согласие второй половины четы, заверенное нотариально.
  4. При коллективном владении жилплощадью, надо обратить внимание на письменное согласие совладельцев на сделку, подтвержденное нотариусом. Наиболее оптимальным решением реализации доли является продажа другому совладельцу. В этом варианте, не понадобиться ожидать 30 дней после объявления о продаже доли. Сделка оформляется после наличия такого согласия.

Примечание. Если долю намерены приобрести два совладельца одновременно, обстоятельства осложняются. Ее решение зависит от Продавца, то есть он может:

  • Продать долю первому совладельцу, который откликнулся.
  • Разделить свою долю между претендентами.
  • Выбрать покупателя по своему усмотрению.

Подводя итоги, надо отметить, что Покупатель обязан проверить все перечисленные выше моменты и разрешения, с документальным подтверждением, в противном варианте сделка не будет признана законной.

Какие нужны документы для заключения договора

Оформление любых соглашений, связанных с подписанием ДКП всегда сопровождается приложенными документами, подтверждающими законность сделки.

Такими документами, сопутствующими заключению ДКП доли в квартире, являются:

  1. Гражданские паспорта сторон или другие удостоверения, подтверждающие личность.
  2. Если ДКП оформляется представителем какой-либо стороны, понадобиться представить доверенность, заверенная нотариусом.
  3. Справка о принадлежности доли Продавцу или выписка из ЕГРН.
  4. Правоустанавливающие документы, удостоверяющие получение Продавцом доли (наследство, дарственная, ДКП).
  5. Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКУ.
  6. Кадастровый паспорт, где отображены параметры доли квартиры.
  7. Технический план, который свидетельствует об отсутствии противоправной перепланировки.
  8. Письменные отказы совладельцев жилплощади от приобретения доли (расписки, квитанции о рассылке извещений).
  9. Письменное согласие второй половины четы, если доля приобретена в браке.
  10. Письменное согласие попечительских структур, если Продавцом является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Примечание. ДКП доли квартиры требует непременного участия нотариуса для заверения документа.

Инструкция по составлении договора купли-продажи доли в квартире в 2021 году?

ДКП доли жилплощади не обладает утвержденным шаблоном, однако при его формировании требуется руководствоваться наработанными определенными требованиями, предъявляемыми к подобным документам.

Документ может формироваться на стандартных листах формата А4. Заполнение допускается, как вручную, так и в печатном виде. При этом, не допускаются ошибки, исправления и зачеркивания.

ДКП, как правило, составляется в 3-х экземплярах: – по одному каждой стороне и третий экземпляр – для подачи вместе с прочими документами в Росреестр.

В ДКП потребуется отобразить следующую информацию:

1) Как и любой документ, начинать заполнение соглашения требуется с его названия: «Договор № …»

2) Ниже должен быть отображен пункт с указанием места и даты составления соглашения.

3) В следующем пункте заполняется преамбула, где обозначаются персональные сведения о сторонах, с указанием:

Для физлиц:

  • Их Ф.И.О.
  • Паспортных реквизитов.
  • Регистрационных адресов.

Если в сделке участвует юр. лицо, то потребуется прописать:

  • Название предприятия.
  • Адрес его местонахождения.
  • Ф.И.О. представителя предприятия.

4) Здесь же отмечаются роли участников сделки, с обозначением Продавца и Покупателя.

5) Предмет договора. В данном разделе прописывается техническое состояние доли квартиры с отображением:

  • Адреса нахождения самой квартиры.
  • Общей площади и площади доли.
  • Количества комнат.
  • На каком этаже расположена.
  • Кадастровый номер.
  • Реквизитов документа, свидетельствующего о принадлежности доли Продавцу.
  • Гарантии Продавца, что доля в квартире не имеет обременений.

6) Цена и порядок расчетов. Здесь требуется прописать стоимость реализуемой доли (цифровым показателем и прописью), условия и способ оплаты, а также момент окончательного расчета.

7) Также в ДКП нельзя не отметить «Обязанности сторон», с описанием алгоритма передачи доли в квартире. Каким документом фиксируется факт передачи и прочие обязательства сторон по исполнению условий соглашения.

8) Дополнительные условия. Данный раздел служит для отображения условий, упущенных в предыдущем тексте соглашения, в том числе:

  • Момент вступления ДКП в силу.
  • Ссылки на законодательные нормы РФ являющимися основанием для заключения данного соглашения.

9) Заключительные положения. В разделе отмечается:

  • Список оставшихся дольщиков.
  • Наличие/отсутствие претензий друг к другу.
  • Распределение расходов по оформлению ДКП.
  • Число подписанных экземпляров, имеющих одинаковую силу.

10) Подписи сторон. Раздел является завершающим в составленном соглашении. Стороны обязаны подписать документ с расшифровкой фамилий.

После подписания ДКП стороны должны заверить соглашение у нотариуса и все документы представить в Росреестр, для переоформления прав собственности на долю в квартире от Продавца к Покупателю.

Обязательные пункты

Несмотря на то, что ДКП доли жилплощади не имеет утвержденного шаблона, он обязан содержать следующие основные разделы:

  • «Шапку».
  • Основную часть.
  • Заключительные положения.

1) В «шапке» отображаются следующие пункты:

  • Название документа.
  • Место и дата формирования соглашения.
  • Преамбула, с обозначением реквизитов сторон.

2) Основная часть состоит из:

  • Предмета договора, где отмечаются характеристики и основные параметры реализуемого объекта.
  • Цены и алгоритма расчетов, с описанием момента и способа осуществления расчетов за приобретенную долю жилплощади.
  • Обязанностей сторон, где отмечаются обязательства сторон по алгоритму передачи объекта, с обозначением формы акта, фиксирующего факт передачи.

3) Заключительная часть включает в себя:

  • Дополнительные условия, где отмечается момент вступления соглашения в силу.
  • Заключительные положения, с обозначением числа подписанных экземпляров, имеющих одинаковый юридический статус, а также момента переоформления прав собственность на приобретенную долю в квартире.
  • Подписи сторон, с расшифровкой фамилий.

Основные реквизиты документа

При формировании ДКП доли в квартире требуется заполнить основные реквизиты документа, которые представляют собой существенные условия соглашения.

К таковым относятся:

1) Заголовок соглашения, с присвоением ему номера.

2) Место и дата подписания ДКП.

3) Преамбула, включающая отображение сведений о сторонах соглашения, с указанием:

  • Полного наименования участников соглашения.
  • Паспортных данных сторон.
  • Их адресов проживания.

4) Предмет ДКП, где отображается:

  • Название объекта.
  • Параметры доли жилплощади.
  • Реквизиты документов, удостоверяющих принадлежность доли Продавцу.
  • Перечисление прочих справок, требуемых, согласно законодательных норм РФ, при оформлении ДКП.

5) Стоимость и порядок расчетов.

6) Порядок передачи доли жилплощади.

7) Подписи участников соглашения.

Без наличия любого из перечисленных сведений в ДКП, такой документ не получит законного юридического статуса.

Образец договора купли-продажи доли квартиры в 2021 году

Скачать бланк и образец

Процедура регистрации прав собственности на приобретенную долю в квартире в Росреестр

Регистрирование прав собственности на приобретенную долю в квартире является завершающим этапом ДКП. Для осуществления процесса регистрирования требуется предоставить в Росреестр следующие документы:

  1. Заявления сторон.
  2. Гражданские паспорта участников сделки.
  3. ДКП доли в квартире.
  4. Приемопередаточный акт объекта.
  5. Документы, удостоверяющие рассылку оповещений с предложением покупки доли в жилплощади и отказ совладельцев от ее приобретения.
  6. Документ о согласии второй половины четы на продажу доли, если квартира приобретена в браке.
  7. Квитанция о перечислении госпошлины.

После получения выписки ЕГРН, свидетельствующей о включении в базу данных Росреестра прав собственности на долю в квартире, Покупатель становится полноправным владельцем жилплощади.

Примечание. Альтернативным способом регистрирования сделки является подача перечисленных документов в МФЦ или отправка документов через портал «Госуслуги» (для зарегистрированных пользователей).

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

Накануне намерения реализации доли в квартире продавцу понадобится вначале оповестить об этом совладельцев. Без подтверждения о рассылке таких оповещений – подписанное соглашение не будет иметь законной силы.

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественным правом покупки доли в квартире обладают совладельцы. Поэтому, если Продавец найдет Покупателя на стороне, то он обязан в первую очередь предложить свою долю одному из совладельцев общей собственности, либо предоставить письменные отказы совладельцев от данной покупки.

Такое же правило относится и к отдельной комнате коммунальной квартиры.

Если желающих приобрести долю среди совладельцев – несколько, то выбор – кому продать свою долю – остается за Продавцом.

Стоимость оформления договора

Стоимость ДКП доли в квартире в 2021 году зависит от способа оформления сделки.

  • Если документ заполняется самостоятельно, то затраты будут состоять из оплаты за нотариальное заверение соглашения плюс госпошлина за регистрирование прав собственности.
  • Если стороны обратятся в юридическую контору для оформления ДКП, то к перечисленным расходам добавятся издержки за услуги, оказываемые юридическим учреждением по оформлению соглашения.

Участникам соглашения остается лишь распределить расходы между собой. Чаще всего данные расходы участники сделки делят пополам.

Общие расходы при оформлении ДКП доли в квартире состоят:

  1. Из почтовых затрат, при рассылке оповещений совладельцам или же оповещение нотариусом, составляющих от 500 до 2000 рублей.
  2. Госпошлины на оформление ДКП, равной 0,5 % от суммы соглашения, но не меньше 300 рублей.
  3. Формирование ДКП колеблется от 2000 до 6000 рублей.
  4. Регистрирование права собственности доли в Росреестре составляет 2000 руб. При регистрировании через интернет-портал полагается скидка 30 %, то есть, при таком способе регистрирования придется заплатить лишь 1400 рублей.

Таким образом, по самым экономичным расчетам сопровождение ДКП может обойтись участникам сделки от 5000 до 6000 рублей, а при максимальным – до 12000-15000 рублей.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Произошедшие в 2021 году изменения в законодательстве коснулись в первую очередь сделок с теми квартирами, которые находятся в долевой собственности. Теперь, продавая такое жильё, собственники должны учитывать ряд дополнительных моментов.

Посмотрим же, как будет выглядеть такая сделка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как продать жилье, находящееся в общем владении нескольких человек?

Согласно ГК РФ, любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила.

Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию. Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку (как продать свою долю в квартире?).

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Соглашение о продаже может быть заключено:

  • Устно. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если один из собственников несовершеннолетний?).
  • Письменно. С выдачей нотариальной доверенности на продажу квартиры на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, как составить такой документ.

Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

Определение рыночной стоимости

Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

Сделать это можно следующими способами:

  • Проанализировать сложившиеся рыночные цены. Для этого достаточно посмотреть объявления о продаже квартиры и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.
  • Обратиться к эксперту-оценщику. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.

Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

Поиск покупателя

Следующим этапом при совершении сделки является поиск другой стороны для договора. Сделать это можно следующими способами:

  1. Подать объявление о продаже квартиры в газеты или на сайты объявлений.Преимуществом этого способа является его дешевизна. Недостаток – никаких гарантий, что покупатель будет найден и окажется добросовестным лицом.
  2. Обратиться к знакомым.Такой вариант подходит тем, кто уже заранее знает, кто из знакомых или родственников собирается приобретать жильё. Преимущество этого способа – более доверительные отношения между сторонами. Недостаток – тот же, что и при подаче объявления.
  3. Обратиться в агентство недвижимости.

Какие документы нужны для сделки?

Для того чтобы продать жильё, потребуется следующий пакет документации:

  • Документы, по которым квартира приобреталась (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор приватизации, дарения и т. д.).
  • Документы, подтверждающие право собственности на жильё. С 1 января 2021 года это право подтверждается только выпиской из ЕГРН. Использовавшиеся ранее свидетельства о праве собственности на квартиру более не выдаются и не используются.
  • Технические документы на квартиру (поэтажный план, экспликация и т. д.). За ними необходимо обращаться в местное БТИ. Услуга по подготовке платная, срок изготовления – около двух недель.
  • Выписка из домовой книги. Предоставляется в ЕИРЦ. Документ выдаётся в день обращения, изготовление обычно бесплатное.
  • Если одним или несколькими сособственниками доля приобреталась во время брака, может потребоваться ещё и нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Связано это с тем, что, согласно ст. ст. 33 и 34 СК РФ, совместно нажитое имущество находится не в долевой, а в совместной собственности, за исключением того, что было приобретено по безвозмездным сделкам или куплено на нажитые до брака средства.

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

    1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

    Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

    1. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
    • Скачать бланк согласия супруга(супруги) на продажу доли в квартире
    • Скачать бланк согласия супруга на продажу доли в квартире

    Заказ выписки из ЕГРН

    Поскольку одним из необходимых для совершения сделки документов является выписка из Единого госреестра недвижимости, на её получении необходимо остановиться особо.

    Получить выписку из ЕГРН можно следующими способами:

    1. Обратиться напрямую в регистрирующий орган – Росреестр.
    2. Обратиться в действующий на территории города МФЦ. В этом случае специалисты центра примут заявление и сами передадут его в Росреестр.
    3. Отправить заявление по почте заказным письмом с уведомлением в адрес Росреестра. Заявление и прилагающиеся к нему документы в этом случае должны быть нотариально заверены.
    4. Заказать выписку онлайн на официальном сайте Росреестра или через портал «Госуслуги». В этом случае документ будет предоставлен быстрее всего, однако потребуется предварительно пройти электронную регистрацию.

    С точки зрения закона оба документа имеют равную юридическую силу.

    Оформление договора и удостоверение его у нотариуса

    Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи, касающийся недвижимости, должен быть составлен:

    • Только в письменной форме.
    • Только в виде единого документа, подписанного как продавцом, так и покупателем.

    Относительно сделок с квартирами (равно как и другой недвижимостью), находящимися в долевой собственности, действует правило: такой договор должен быть дополнительно заверен у нотариуса. Это предусмотрено ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Кроме нотариальной формы, других дополнительных требований закон не предусматривает.

    Стороны могут сами составить этот документ, используя какие угодно формулировки и фиксируя любые условия. Важно лишь, чтобы в договоре были отражены следующие моменты:

    1. Точное указание на стороны сделки (полные имена, крайне желательно – паспортные данные как продавцов, так и покупателя, если продажа осуществляется по доверенности – то данные поверенного и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия).
    2. Предмет договора. Должно быть указано достаточно данных, чтобы можно было отличить продаваемую квартиру от любой другой. Это означает, что в договоре следует указать либо точный адрес квартиры, либо её кадастровый номер (наилучший вариант – и то, и другое вместе).
    3. Цена. Ст. 555 ГК РФ предусматривает, что общие правила купли-продажи, при которых при отсутствии в договоре цены стоимость продаваемого имущества определяется по цене на аналогичный товар, к сделкам с недвижимостью не применяются.

    Это лишь существенные условия, при отсутствии которых договор не будет считаться заключённым, а право не пройдёт регистрацию в Росреестре.

    • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевой собственности
    • Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

    Регистрация прав покупателя

    После того как договор был подписан, покупатель должен зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретённое жильё. Для этого он должен подать заявление в Росреестр напрямую, через МФЦ или через сайт «Госуслуги». Для этого потребуется заявление установленной формы, а также документы, переданные продавцами.

    При регистрации права оплачивается госпошлина. Её размер устанавливается НК РФ и составляет:

    • Для граждан – 2000 рублей.
    • Для организаций – 22000 рублей.

    В соответствии со ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате, подать документы на государственную регистрацию права можно через нотариуса.

    • Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимость
    • Скачать образец заявления о регистрации прав собственности на недвижимость

    Порядок оплаты

    Договор купли-продажи подразумевает, что не только продавец передаёт покупателю имущество, но и покупатель обязан передать продавцу деньги.

    Могут быть использованы следующие варианты:

    1. Полная предоплата. В этом случае покупатель вносит всю стоимость квартиры сразу при подписании договора.
    2. Частичная предоплата в форме аванса. В этом случае покупатель вносит часть денег, продавец передаёт ему квартиру, а оставшаяся сумма гасится позднее.
    3. Частичная предоплата в виде задатка (ст. ст. 380 – 381 ГК РФ). В отличие от аванса, который при отказе от договора просто возвращается покупателю, задаток служит ещё и мерой обеспечения. Если в срыве договорённости виноват покупатель, задаток остаётся у продавца и не возвращается, если же виноват продавец – возвращается в двойном размере.Однако условия о задатке всегда должны быть чётко оформлены либо в договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении. Если такое условие не оговорено, все платежи считаются авансовыми.
    4. Оплата после передачи квартиры. В этом случае продавец сначала передаёт квартиру покупателю, и лишь потом получает деньги.
    • Скачать бланк соглашения о задатке
    • Скачать образец соглашения о задатке

    Вне зависимости от использованного варианта, при продаже жилья, находившегося в долевой собственности, вырученные деньги распределяются между прежними сособственниками. Сумма делится пропорционально долям в праве, которые раньше им принадлежали.

    Заключение

    Продажа находящейся в долевой собственности квартиры несколько отличается от сделок с той, которая находится в единоличной собственности. Однако при грамотном подходе к оформлению договора сделка будет законной, право будет зарегистрировано, а деньги за квартиру получены.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники — https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/
    https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dolevaya-sobstvennost.html
    https://dogovor-kp.com/kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
    https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *