Перейти к содержанию

Как оформить долю в квартире в собственность

Переоформление квартиры на одного собственника

В описанной вами ситуации право собственности на квартиру разделено на две равновеликие доли в размере 50%, которые принадлежат близким родственникам – матери и дочери.

В соответствии с п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). При этом не имеет значения, какой период времени отчуждаемая доля находилась в собственности.

Что касается налогообложения дохода от купли-продажи доли в квартире, то в соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ, такой доход освобождается от налогообложения при условии, что доля находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Согласно п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для иных объектов минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Таким образом, если доля в квартире была приобретена в указанном порядке и находится в собственности более трех лет, то доход от купли-продажи облагаться налогом на доходы физического лица не будет. А если доля была приобретена иным способом, то для того чтобы доход от ее купли-продажи не облагался налогом, доля должна находиться в собственности продавца не менее пяти лет.

Оформление договора дарения и купли-продажи доли в квартире у нотариуса не является обязательным и осуществляется по желанию сторон сделки. Вы можете заключить договор купли-продажи или дарения в простой письменной форме, соблюдая при этом обязательные требования закона к таким видам договора.

При обращении в территориальное подразделение Росреестра по адресу квартиры за регистрацией перехода права собственности в соответствии с пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина в размере 2 тыс. руб.

Определение микродоли в квартире

Моя бабушка написала на меня завещание на все свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля). Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре.

Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям – детям моего отца от второго брака (отец умер). Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Какое количество метров попадает под определение «микродоля»? Какие права у собственников микродоли?

Имеют ли право собственники микрододей вселиться в данную квартиру и проживать там, если 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади? Имеют ли право взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции? И как этому воспрепятствовать?

Ситуация, озвученная автором вопроса, к сожалению, очень типичная и распространенная, часто разворачивается болезненно для ее участников.

Если не удается договориться с сособственниками «микродолей» мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, провести сделку, выкупив «микродолю» или принять решение о продаже всеми собственниками квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.

В настоящее время действующим законодательством РФ размер «микродоли» в праве собственности на недвижимость не определен, поэтому юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая соответствует даже 1 кв. м в площади квартиры.

Законопроект, которым планируется запрещать «дробить» жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2021 года находится на рассмотрении в Госдуме и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2021 года).

Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы.

Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.

В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Например, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. м площади жилого помещения (при этом площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади балконов, лоджий, п. 3 ст.

1 и ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

Возвращаясь к вопросу о правах собственника «микродоли» в жилом помещении, он обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник, т.е. ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Также собственники «микродолей» могут без вашего согласия встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц вашего согласия, как другого собственника, также не потребуется (ст. 679 ГК РФ, ст.

70 ЖК РФ).

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

При этом права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).

Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.

Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Следовательно, собственники микродолей имеют право вселиться в квартиру, в которой им принадлежит доля в праве.

В случае вашего отказа предоставить доступ в квартиру – они могут подать иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий с вашей стороны в пользовании собственностью.

Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты.

Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как указано в вопросе, размер 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади. Следовательно, общая площадь – 62,4 кв. м (5,2 х 12) соответствует параметрам трех- или четырех комнатной квартиры в типовом пятиэтажном панельном доме, в которых размеры жилых площадей комнат никак не могут являться соразмерными относительно указанной «микродоли».

Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан) собственником 1/12 «микродоли» в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.

Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (в данном случае вами) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2021 № 18-КГ18-186).

Как вариант, вам не стоит забывать и о таком практическом способе решения существующего вопроса, как принудительный выкуп «микродоли» в праве собственности у ваших родственников: есть возможность выплатить им компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны ваших родственников-ответчиков.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.

При этом обязательно следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой площади жилого помещения, которая была упомянута в самом начале.

«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2021 № 56-КГ17-13).

Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и соблюдением требований п. 4 ст. 252 ГК РФ, у вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.

Оформление доли квартиры в собственность

Оформление доли квартиры в собственность не имеет каких-либо особенностей относительно оформления прав на недвижимое имущество. Юрист по недвижимости для всех заинтересованных лиц расскажет порядок государственной регистрации прав на долю в праве собственности на жилое помещение. Для оформления права собственности на долю квартиры потребуется пакет документов, подтверждающих основание заключения сделки с недвижимостью, а также уполномочивающих представителя на совершение порядка регистрации сделки.

Порядок перехода права собственности на долю в квартире предусматривает несколько этапов. Первым из них считается сбор документов, необходимых для проведения сделки с недвижимостью.

Необходимые документы для оформления доли квартиры в собственность:

Данные документы могут быть использованы при составлении договора перехода прав на долю квартиры в собственность, а также при государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним

Документы, удостоверяющие личность сторон сделки

Нотариальная доверенность на совершение действий в интересах участников договорных отношений

Справка с БТИ о законности планировки

Поэтажный план дома и экспликация, утверждённая БТИ

Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество

Согласие супруга на заключение сделки в отношении доли квартиры

Выписка из финансово-лицевого счета или единый жилищный документ по квартире

Выписка из паспортного стола о наличии зарегистрированных на жилплощади лиц

Заполните форму справа, и мы свяжемся с вами и ответим на любые ваши вопросы. Все заявки рассматриваются оперативно, в течение часа!

Оформление договора о переходе права собственности на долю квартиры

Текст договора составляется в трех экземплярах и по одному для каждой из сторон сделки.

Обращаясь в компанию капитал недвижимость, вы сможете получить услугу оформление доли в квартире в собсвенность быстро и надежно. Даже в затруднительных ситуациях специалисты нашей компании всегда готовы прийти на помощь и оказать квалифицированную помощь и поддержку каждому клиенту.

Пн-Птн с 9.00-21.00, Сб-Вск с 10.00-16.00

Другие услуги

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Наша компания долгое время занимается выдачей займов под залог недвижимости и имеет собственные средства в достаточном размере, чтобы выкупать квартиры.

Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

— Собираюсь купить квартиру-малосемейку с долями. Какие подводные камни ожидают?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас слишком объемный вопрос — надо смотреть Ваши документы. Во-первых, если квартира имеет несколько хозяев, то сделка должна проходить через нотариуса. Во-вторых, следует обратить внимание на неузаконенные перепланировки, а также на отсутствие зарегистрированных в квартире на дату продажи третьих лиц.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

При покупке такой квартиры нужно проверить, принадлежат ли доли в ней несовершеннолетним детям. Если принадлежат, то необходимо проконтролировать, чтобы их родители получили согласие от органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Если покупаются не все доли, а только часть, то необходимо, чтобы собственников остальных долей письменно уведомили о продаже, а также чтобы они дали согласие на продажу.

Очень важно также выяснить, состоит ли собственник в браке. Если да, то нужно запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга. В противном случае сделку могут признать недействительной, в связи с чем доли вернутся прежнему собственнику.

Перед оформлением сделки необходимо проверить собственника на его адекватность. Для этого нужно просто побеседовать. Еще можно запросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии его постановки на учет.

Документы о праве собственности на доли, а также другие официальные бумаги нужно тщательно проверить. Это поможет избежать мошенничества. Кроме этого, необходимо опросить других жильцов дома о том, кто в этой квартире проживает и как его можно охарактеризовать.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При покупке студии (малосемейки) в квартире можно столкнуться с массой проблем. Первая — это вопрос, утверждена ли перепланировка и соответствуют ли стены планам, а площади долям. Также важно, узаконено ли расположение в комнатах санузлов и подключение коммуникаций.

Может выясниться, что нет, и тогда Вам грозит отключение от воды, например. Квартиры над жилыми помещениями, то есть над другими квартирами, не могут быть переделаны законным образом: это запрещено. А самое главное то, что это не квартира, а комната со всеми вытекающими последствиями.

Например, здесь есть соседи, и такой площадью невозможно распоряжаться без согласия собственников.

Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:

Дело в том, что владельцы долей наделены приоритетным правом выкупа в том случае, если один из собственников намерен продать свою долю. Перед покупкой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, первым делом нужно убедиться в отказе других собственников от покупки и в том, что они были уведомлены о продаже одной из долей квартиры и ее стоимости. Если есть документально подтвержденные отказы от покупки или уведомления о продаже, можно приступать к сделке (в противном случае ее могут оспорить).

Стоит также помнить, что далеко не все банки одобряют ипотеку на доли и немногие — на последнюю долю в квартире (если приобретаются доли, составляющие 100% квартиры, то это неважно).

Сделки с участием имущества, находящегося в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному сопровождению.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

При покупке квартиры-малосемейки нужно придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Очень важно проверить полноту и достоверность документов на квартиру. Если собственник их прячет, то это является основанием для недоверия.
  2. Продавца нужно проверить на его дееспособность. Для этого нужно потребовать у него справку из нарко- и психдиспансера.
  3. Продавец, если он состоит в браке, в нотариальной форме должен получить согласие от жены (мужа) на продажу жилья.
  4. Если доля в квартире принадлежит ребенку, то продавец обязательно должен получить письменное разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Это нужно проконтролировать.
  5. В случае, когда покупка не охватывает все доли в квартире, а только часть из них, продавец должен известить других долевых собственников о продаже и получить от них соответствующее согласие.
  6. Также желательно познакомиться с соседями, чтобы узнать, адекватны ли они. Их потенциальная незаконопослушность может заставить передумать о покупке данной квартиры.

Несоблюдение этих рекомендаций может повлечь различные неблагоприятные последствия для покупателя (к примеру, признание договора купли-продажи недействительным).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники — https://pravo.rg.ru/rubrics/question/1914/
https://pravo.rg.ru/rubrics/question/24733/
https://capitalan.ru/services/legal/registration-part-apartment/
https://www.domofond.ru/statya/chto_nado_uchest_pri_pokupke_kvartiry_s_dolyami/8045

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *