Перейти к содержанию

Как перевести гараж в жилое или нежилое помещение

Перевод нежилого помещения в жилое: тонкости

Есть многоквартиный девятиэтажный дом. Со второго по девятый этаж жилые квартиры. Первый этаж — нежилые помещения, под первым этажом находится паркинг.

Как перевести первый этаж в жилой фонд?

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в многоквартирном доме (МКД) осуществляется в соответствии с гл. 3 Жилищного кодекса РФ с соблюдением конституционных гарантий, защищающих право собственности.

Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения предоставляет заявление о переводе помещения.

Требования, о соблюдении которых говорится в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ, содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Таким образом, право перевода нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику, который не может быть произвольно лишен собственности. Собственник должен обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения с соответствующим заявлением и представлением доказательств, подтверждающих отсутствие условий, перечисленных в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Гораздо сложнее это сделать жителям дома. Если такое желание изъявили жители МКД, то им сначала надо провести переговоры с собственником нежилых помещений о возможности выкупить их. В случае согласия провести общее собрание собственником помещений в МКД с повесткой дня о выкупе нежилых помещений на 1-м этаже с последующим переводом в жилые в следующем порядке.

Согласно п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимается:

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

И хотя в п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ говорится о принятии решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, но при этом отсутствует запрет о переводе нежилого помещения в жилое помещение, то, полагаю, при отсутствии закона, относящего к компетенции общего собрания собственников помещений принятие решения о переводе нежилого помещения в жилое помещение, можно применить аналогию закона (ст. 6 ГК РФ).

Не исключен судебный спор с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ), который вряд ли рискнет на принятие решения, прямо не предусмотренное законом.

В правовых базах судебного решения по делу со схожей ситуацией не найдено.

Как переоформить гараж в магазин строительных материалов?

Можно ли на своем земельном участке построить гараж, а затем переоформить его в магазин строительных материалов? Как это правильно сделать?

Для того чтобы реконструировать гараж в нежилое помещение, которое будет иметь самостоятельное назначение – магазин, вам необходимо получить разрешение на строительство. Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст.

51 Градостроительного кодекса РФ). Для этого сначала необходимо разработать проект строения (магазина строительных материалов). Затем с готовым проектом обратиться к главному архитектору района и согласовать с ним данный проект.

Вам будет выдан акт согласования, но его нужно будет соответствующим образом оформить в районной администрации и в районной коммунальной службе. После реконструкции нужно будет снова обратиться в архитектурную инспекцию, где вам выдадут документ о соответствии строения всем нормативам.

Кроме этого, потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором после реконструкции гаража будет располагаться магазин, т.е. изменить целевое назначение земельного участка. Согласно абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Таким образом, использование земельного участка не по назначению может повлечь административную ответственность, предусмотренную ч. 1 ст.

8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены в ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Для осуществления эксплуатации магазина и ведения торговли вы можете получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка, который не предусмотрен градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Для вида разрешенного использования земельного участка под магазин установлен код 4.4 Классификатора – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 тыс. кв. м.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ (ст. 39) предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в том числе под магазин, осуществляется в следующем порядке: вы подаете заявление в комиссию муниципального образования, на заседании комиссия принимает решение о проведение публичных слушаний. По результатам проведения публичных слушаний комиссия подготавливает рекомендации, на основании которых глава местной администрации принимает решение.

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2021 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2021 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход.

После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2021 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу.

Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение.

Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру.

Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для перевода жилого помещения в нежилое его собственник подает в муниципальный орган по управлению имуществом либо через МФЦ или онлайн на портале mos.ru:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то его технический паспорт);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если это требуется для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого);
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на его перевод в нежилое.

Заявитель вправе не представлять правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Эти документы орган, осуществляющий перевод нежилых помещений в жилые, запрашивает самостоятельно, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После положительного решения ДГИ о переводе жилого помещения в нежилой фонд документы автоматически поступают в столичный Росреестр, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимости. Эту процедуру можно ускорить. «Собственник переведенного объекта может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод принадлежащей ему жилой недвижимости в нежилую. В таком случае срок внесения изменений в ЕГРН составляет семь рабочих дней», — рассказал руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Сколько стоит перевод

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы.

Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям.

Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Перевод гаража в жилое помещение иди перевод жилого гаража в нежилое.

В Росреестре гаражи являются нежилыми помещениями, служащими дополнением к жилым, садовым и коммерческим зданиям. Нормативный статус у них отсутствует. Перевод жилого помещения в нежилой и наоборот рассматривается в ст.

22 Жилищного кодекса РФ.

Требования к жилому зданию

  1. Надежность и герметичность крыши.
  2. Наличие инженерных систем. Если район позволяет, добавляется газоснабжение.
  3. Расположение в домах на территории жилой зоны. Люди нередко пользуются гаражами в садоводстве и огородничестве.
  4. Пригодность и работоспособность несущих и ограждающих конструкций.
  5. Безопасность внутри и около помещения.
  6. Соблюдение санитарно-эпидемиологических правил.
  7. Соблюдений требований, связанных с уровнем шума и излучений.
  8. Минимум одна комната и кухня.
  9. Естественное освещение.
  10. Высота потолков — от 2,5 или 2,7 метра. Это уточняется в администрации. Такие гаражи называются капитальными.

Необходимые критерии в цифрах для перевода гаража в состояние жилого

Критерии в первую очередь направлены на пожарную безопасность. Расстояние от соседнего здания должно достигать 6 метров. До стен основного дома — до 3 метров. Это дает возможность пожарным доехать до места возгорания.

Будущее жилое помещение должно находиться от 1 м до забора соседа, чтобы оно не отбрасывало тень на их участок. Автомобиль около гаража не должен мешать идти по пешеходной дороге. По закону — от 1 м от забора соседей.

Порядок перевода гаража в жилое помещение

  1. Проведение экспертизы на соответствие вышеуказанным требованиям. Собственник составляет план работы. Затем ждет заказанную проектную документацию. Проверка проводится для упрощения процесса.
  2. Сбор документов.
  3. Подача бумаг с проектом в межведомственную комиссию. Этим также занимается жилищная инспекция.
  4. Ожидание решения о переводе. Сотрудник присылает уведомление. В нем указывается срок проверки.
  5. Получение заключения и решения.
  6. Внесение изменений в Реестр. Это стоит 2000 рублей.

Необходимые документы для смены статуса гаража

  1. Заявление.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из ЕГРН. Она оформляется в течение 3 дней. Такая же справка через МФЦ делается до 7 дней.
  4. Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и гараж.
  5. Технический паспорт.
  6. Обращение в кадастровую палату для получения разрешения на строительство.
  7. Если проводилась экспертиза, необходимо представить экспертное заключение. Оно оформляется после процедуры.
  8. Зафиксированное согласие всех собственников (если их несколько). Его заверение обойдется в 1000-2000 рублей за каждый экземпляр.
  9. Квитанция об оплате пошлины. Экспертиза и техпаспорт упрощают процесс перевода.

Заявление

Особенности заполнения зависят от региона. В основном документе должны быть указаны:

  1. Данные учреждения, куда подаются бумаги. Вместе с ними указываются ФИО руководителя.
  2. Личная информация адресанта.
  3. Информация о недвижимости.
  4. Просьба изменить статус помещения.
  5. Список документов.
  6. Дата составления, подпись.

Сроки ожидания при переводе гаража в жилое помещение

Решение принимается до 45 дней. На изменения в Реестре отводится 2 недели. Заявитель получает выписку еще через 3 дня.

Смена статуса гаража из жилого в нежилое помещение

  • фундамент и несущие утепленные стены;
  • статус земельного участка;
  • расстояние от 50 м от жилого дома или отгороженность забором в частном секторе;
  • все виды коммуникаций.

Процесс перехода в нежилой статус

Многими пунктами он совпадает с предыдущим:

  1. Назначение земельного участка.
  2. Подача заявления.
  3. Формирование проекта перепланировки гаража.
  4. Запрос разрешения в администрации.
  5. Ожидание итогового решения.
  6. Переоборудование под коммерческое помещение и приглашение комиссии.
  7. Оформление факта приемки.
  8. Заказ технического плана и обращение в Реестр с бумагами. Документ оформляется 14 дней.
  9. Получение новой выписки из него же.
  10. Регистрация объекта в Федеральной налоговой службе.

Остальные расходы

Проект перепланировки стоит от 15000 рублей. Важную роль играет регион и площадь гаража. По окончании перепланировки подается заявление в тот же орган.

Он составляет акт, подтверждающий проведение операции.

Заказанная на официальном сайте выписка обойдется в 350 рублей. Техпаспорт — как минимум 1000 рублей.

Причины отказа при смене статуса помещения

  1. Собственность не соответствует требованиям.
  2. Нехватка необходимых документов. Администрация может запросить бумаги, не упомянутые в списке. Заявитель обязуется их собрать, если не удается — обращается в суд.
  3. Самая распространенная причина такого исхода — неподходящая территория для жилых зданий.
  4. Невозможно изменить статус земельного участка.
  5. Коммунальные и экономические долги. У собственника не должно быть проблем с банком, так как замена статуса разрешена при отсутствии третьих лиц.

Повторное обращение в Росреестр

Бывает ситуация, когда на официальном сайте не появляются сведения об объекте. В этом случае необходимо обратиться самому в Росреестр. Теперь заявление подается без документов.

Он, в свою очередь, запрашивает информацию в инстанциях. Уведомление об обновлении информации в ЕГРН производится в течение 5 рабочих дней.

Исключения

Переносные гаражи не могут быть признаны жилыми помещениями. Они должны стоять на фундаменте. Поэтому «ракушки» и другие металлические гаражи такого типа входят в категорию движимого имущества и относятся к некапитальным строениям.

Кооперативные гаражи

Гаражи могут быть индивидуальными, которые располагаются на земельном участке. Они рассматривались раннее.
Общие принадлежат ГСК. Их невозможно использовать по особому назначению, так как такие помещения все еще могут продавать на незаконно занятом участке.
С 1 сентября 2021 года будет действовать гаражная амнистия. Она упрощает процедуру оформления права на собственность. Один из критериев ее использования — выделение участка из территории гаражного кооператива.

Приватизация

Исходя из этого становится понятно, что согласие собственников важно. Владельцы обязаны приватизировать объект.

Преимущества приватизации

  1. Гарантией защищенности гаража является его законность. Более того, легализация помогает в получении разрешения на строительство.
  2. Получение права собственности на строение, в том числе передача по наследству.
  3. Юридическая защита от сноса и других действий властей.
  4. Получение крупной компенсации.

Недостатки

  1. Уплата налогов.
  2. Организационные вопросы — дело владельца.

Порядок приватизации

  1. Запрос документов в кооперативе бумаг для регистрации права. Он необходим лишь для юридических лиц.
  2. Подача документов и заявления.
  3. Получение выписки.

Документы для приватизации

  1. Паспорт
  2. Подтверждение права на владение земельным участком выпиской из Реестра или договором аренды.
  3. Договор сделки и иные бумаги, свидетельствующие о том, что вы — хозяин гаража.
  4. Кадастровый паспорт и справка от БТИ.

Источники — https://pravo.rg.ru/rubrics/question/23888/
https://pravo.rg.ru/rubrics/question/10376/
https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c
https://yurist-dominion.ru/blog/zhiloj-garazh-poryadok-perevoda-garazha-v-zhiloe-pomeshchenie-ili-naoborot

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *