Перейти к содержанию

Как признать нежилое здание аварийным

Как признать жилое помещение непригодным для проживания?

В определенных случаях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Чтобы признать его таковым, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите наличие оснований для признания помещения непригодным для проживания
Непригодным для проживания может быть признано, в частности, жилое помещение (п. п. 33, 35 — 40 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):
1)в отношении которого выявлены вредные факторы среды обитания человека, не позволяющие обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;
2)находящееся в жилом доме, расположенном на территории, на которой превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, либо в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур или в санитарно-защитной зоне, если инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;
3)расположенное:
в опасной зоне схода оползней, селевых потоков, снежных лавин либо на территории, которая ежегодно затапливается паводковыми водами и на которой невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, иных обстоятельствах, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений;
на территории, прилегающей к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;
в многоквартирном доме, получившем повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этого дома и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
4)комната, окна которой выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения;
5)над которым или смежно с которым расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.

Шаг 2. Обратитесь в межведомственную комиссию
Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (далее — уполномоченный орган), который создает для оценки и обследования жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания межведомственную комиссию (п. 7 Положения).
Заявителю необходимо представить в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения, в частности, следующие документы (п. 45 Положения):
1)заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания;
2)заключение специализированной организации по результатам обследования жилого помещения (в определенных случаях);
3)копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН.
Также вы можете представить сведения из ЕГРН о правах на жилое помещение и технический паспорт жилого помещения (п. п. 45, 45(2) Положения).
Следует иметь в виду, что, если жилое помещение получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации, комиссия принимает решение на основании сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее — сводный перечень), сформированного и утвержденного субъектом РФ на основании полученных посредством межведомственного взаимодействия сведений из Единого государственного реестра недвижимости (абз. 1 п. 42 Положения N 47).
Представлять документы в этом случае не требуется (п. 45(1) Положения N 47).
Если жилое помещение, получившее повреждения в результате чрезвычайной ситуации, не включено в сводный перечень, вы вправе обратиться в комиссию с заявлением (абз. 2 п. 42 Положения N 47).
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием Единого портала госуслуг, регионального портала (при наличии) или посредством МФЦ (абз. 8 п. 45 Положения).
При этом следует учитывать особенности обращения в электронном виде. Так, например, заявление, подаваемое в форме электронного документа, подписывается заявителем простой электронной подписью (абз. 9 п. 45 Положения).
Рассмотрение вопроса о непригодности может быть также основано на заключении органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на заключении экспертизы, проводимой в рамках реализации программ субъектов РФ по возмещению ущерба, причиненного жилым помещениям, с использованием механизма добровольного страхования (п. 42 Положения; п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.08.2021 N 1082).

Шаг 3. Получите решение о признании помещения непригодным для проживания
Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а сводный перечень или заявление собственника, правообладателя или нанимателя жилого помещения, которое пострадало от чрезвычайной ситуации и не включено в сводный перечень, — в течение 20 календарных дней с даты регистрации.
В случае удовлетворения заявления принимается решение (в виде заключения) о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания (п. п. 46, 47 Положения).
Комиссия может также принять решение о проведении дополнительного обследования жилого помещения. В случае обследования помещения комиссия составляет акт обследования. При этом если в состав комиссии включены представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, их участие в обследовании помещения обязательно (п. п. 46, 49 Положения).
Следует также учесть, что если необходимые документы не представлены и истребовать их в порядке межведомственного взаимодействия невозможно, то заявление возвращается без рассмотрения (п. 46 Положения).
На основании заключения межведомственной комиссии уполномоченный орган принимает решение о признании жилого помещения непригодным для проживания и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц (в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. п. 7, 47(1), 49 Положения).
Решение уполномоченного органа, а также заключение межведомственной комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке (п. 52 Положения).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Как осуществляется снос объектов капитального строительства?

В России с 4 августа 2021 вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, регламентирующие порядок сноса объектов капитального строительства, заключающиеся в установлении уведомительного порядка осуществления таких работ.

Снос объекта капитального строительства – это его ликвидация путем разрушения, разборки или демонтажа. Основаниями для сноса объекта могут быть решение собственника либо в случаях, установленных законом, решение органа местного самоуправления или суда.

Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника этого объекта, необходим проект организации по сносу.

Перед началом работ объект, который подлежит сносу, необходимо отключить от сетей инженерно-технического обеспечения, подтвердив это актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей.

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе объекта не позднее, чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу. Сделать это можно посредством личного обращения в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) либо почтовым отправлением, или с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг.

К уведомлению о планируемом сносе объекта прилагаются результаты и материалы обследования объекта капитального строительства, проект организации работ по сносу такого объекта.

Однако стоит отметить, что проект организации работ по сносу не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, объектов индивидуального жилищного строительства, а также в случае сноса на садовом земельном участке жилого или садового дома, хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.

При сносе объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции либо, если работы по сносу начаты до 4 августа 2021 и проводятся не в связи с реконструкцией или строительством нового объекта, проект организации работ по сносу также не требуется.

Орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом сносе объекта проводит проверку всех приложенных к уведомлению документов и обеспечивает размещение данных документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления данных документов, уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно.

После завершения работ по сносу объекта капитального строительства собственнику в течение семи рабочих дней необходимо отправить в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса данного объекта.

Для снятия ликвидированного объекта с государственного кадастрового учета и прекращения прав на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта капитального строительства, с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждает прекращение существования объекта.

Если акт обследования составлен после 19 июля 2021 года (в соответствии с изменениями, внесенными в требования к подготовке акта обследования, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 26.03.2021 № 166), то он в своем составе должен содержать сведения об уведомлении о завершении сноса объекта капитального строительства и о направлении данного уведомления в орган местного самоуправления поселения, в соответствующий орган городского округа или муниципального района – по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства.

После того, как кадастровым инженером будет подготовлен акт обследования, можно подавать заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав на него в офис МФЦ или посредством официального портала Росреестра (rosreestr.ru). С таким заявлением вправе обратиться только собственник снесенного объекта либо его представитель с документом, подтверждающим соответствующие полномочия.

Процедура снятия объекта с государственного кадастрового учета и прекращения прав на него завершается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельствующей о снятии объекта с учета.

Часто задаваемые вопросы

Вынести решение о признании дома аварийным могут только районные или городские межведомственные комиссии (МВК).

Комиссия после осмотра строения, может признать аварийными лишь некоторые квартиры в доме, а вот остальные отнести к категории жилфонда.

Гражданину для того, чтобы признать дом аварийным, необходимо подать заявление в местную администрацию, при которой создана МВК. Вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:

· нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.

· план жилого помещения с его техническим паспортом.

Если жилье соответствует всем признакам, но администрация не признает дом аварийным, то необходимо самостоятельно провести независимую экспертизу технического состояния дома через специализированную компанию, имеющую соответствующую лицензию. Это будет стоить 20-40 тыс. руб. за дом (40 тыс. – средняя цена за пятиэтажку). Заключение специализированной организации надо представить в МВК или обратиться с этим документом в суд.

2. Дом признан аварийным. Какие мероприятия должны проводить управляющие компании до момента расселения дома?

До момента переселения граждан из аварийных домов, в них выполняются ремонтные работы, направленные на поддержание надлежащего технического состояния общего имущества многоквартирных домов.

В соответствии с п.2.4.3. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

3. Дом согласно заключению межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу, но администрация его не расселяет. Что делать?

В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суде.

Если жилье соответствует всем признакам, но администрация не признает дом аварийным, то необходимо самостоятельно провести независимую экспертизу технического состояния дома через специализированную компанию, имеющую соответствующую лицензию. Это будет стоить 20-40 тыс. руб. за дом (40 тыс. – средняя цена за пятиэтажку). Заключение специализированной организации надо представить в МВК (межведомственную комиссию), созданную в администрации.

Если и в этом случае администрация отказывается признавать дом проблемным, то необходимо обратиться в суд на бездействие органов местного самоуправления.

Можно воспользоваться другим вариантом. Если дом соответствует признакам аварийного, но не признан администрацией таковым, то сначала можно обратиться в суд, чтобы суд назначил организацию для проведения экспертизы технического состояния дома и в случае, если организация признает дом аварийным, обязал администрацию признать дом таковым.

4. Кто занимается переселением из аварийных жилых домов находящихся в федеральной собственности?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение вопросов по переселению граждан из жилых домов, находящихся в федеральной собственности, и по сносу таких домов отнесены к полномочиям федеральных органов исполнительной власти РФ.

5. Каким образом предоставляется жилое помещение собственникам жилья?

На основании ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления муниципальным образованием к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

6. Что положено при переселении из аварийного жилья нанимателю жилого помещения по договору социального найма?

Статьей 89 Жилищного кодекса РФ установлено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади и находиться в границах данного населенного пункта.

В случае если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты в коммунальной квартире, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. Граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете

7. Когда предоставляются жилые помещения маневренного фонда?

В соответствии со ст.106 Жилищного Кодекса РФ, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого помещения по договору найма до предоставления гражданам жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены Жилищным Кодексом РФ.

Как признать нежилое помещение аварийным и подлежащим сносу?

Иногда возникает необходимость признать нежилое помещение аварийным и добиться разрешения на его снос. Это может быть необходимо в рамках подготовки площади к новой застройке, если старым зданием больше невозможно пользоваться по назначению и по другим причинам. Без соответствующего постановления просто взять и снести здание нельзя – это будет серьезным нарушением законодательства с последствиями для тех, кто выполнял работы.

В данной статье мы расскажем о том, как происходит признание помещения аварийным, какие критерии для этого определены, а также куда обращаться, чтобы реализовать всю процедуру.

При каких условиях можно признать нежилое помещение аварийным и подлежащим сносу?

Критерии, который определяют, является ли здание аварийным, указаны в законодательстве. При этом необходимо отметить, что они отличаются для жилых и нежилых зданий, что нужно учитывать в процессе подготовки документов. Для нежилых зданий условия, которые позволяют признать их аварийными, включают такие факторы:

  • серьезные повреждения или деформация важных частей здания – речь идет о таких повреждениях как обрушение стен (особенно несущих), неисправность канализации, систем вентиляции, подачи воды, электроэнергии, газа, отопления и т. д. При этом повреждения являются такими, которые нельзя устранить за короткое время и которые ставят под угрозу использование здания по его предназначению;
  • последствия аварии, пожара, землетрясения и т. д. – если здание сгорело во время пожара (в том числе частично), было разрушено во время взрыва, техногенной аварии и т. д., затоплено во время наводнения или селя, оно может быть признано аварийным с последующим сносом. При этом также важна степень повреждения – если последствия аварии незначительные, помещение не будет признаваться аварийным, ведь его можно достаточно легко восстановить;
  • расположение в опасной зоне и невозможность его защитить – если здание находится в районе, где возможны техногенные катастрофы, лавины, затопления, лесные пожары и т. д., и при этом нет возможности как-то защитить помещения и людей, которые в них находятся, это может быть основанием для признания здания аварийным и санкционировать его демонтаж. Решение об опасности для дома должны принимать специалисты, которые могут оценить степень рисков.

Если здание отвечает хотя бы одному условию из перечисленных, оно может быть признано аварийным в установленном порядке.

Порядок признания помещения аварийным

Что же делать, если здание соответствует критериям аварийности, и вы хотите добиться документального подтверждения этого и получить разрешение на снос? Сразу следует отметить, что работу по выявлению аварийных зданий ведет в том числе и местная власть, так что, вполне вероятно, дом, который вас интересует, уже внесен в список ветхих и аварийных. Это означает, что дополнительных действий проводить не нужно – достаточно получить подтверждение о его аварийности, и можно проводить снос.

Если же этого не произошло, действовать придется самостоятельно. Процедура состоит из следующих этапов:

  • подача заявления о признании здания аварийным – заявление, в котором указывается, что дом по тем или иным причинам должен быть признан аварийным, подаётся в департамент городского хозяйства по месту расположения. В тексте указывается, о каком именно здании идет речь, его технические данные и т. д.;
  • рассмотрение заявления и оценка состояния здания – на основании поданных сведений формируется экспертная комиссия, которая включает в себя представителей местных властей, специалистов МЧС, Санэпидемстанции, жилищного надзора и других ведомств, а также представителей собственника, если они выявят такое желание. На основании работы комиссии формулируется оценка того, насколько здание соответствует критериям аварийности, после чего принимается решение, признавать ли дом ветхим;
  • включение здания в перечень объектов к сносу – если решение комиссии свидетельствует, что дом является аварийным, он вносится в специальный список зданий, которые будут подвергнуты сносу. Если же здание представляет собой историческую или культурную ценность, его вносят в список на реконструкцию/восстановление, поскольку такие дома сносить запрещено. На этом документальная часть признания нежилого помещения аварийным завершается.

Если комиссия отказала в признании аварийности здания, но при этом вы уверены, что есть все причины считать иначе, решение можно оспорить. Для этого рекомендуется обращаться в суд, мотивировав свой иск доказательствами ветхости/аварийности дома. Желательно, чтобы это было экспертное заключение, выполненное по всем правилам – это существенно повысит вероятность успешного обжалования отказа.

Также рекомендуется привлечь к работе адвоката по недвижимости, участие которого будет гарантировать, что все действия выполняются в строгом соответствии с законодательством. Также юрист поможет подготовить необходимые документы и может представлять ваши интересы во время рассмотрения заявления.

Также не стоит забывать о том, что владельцам положена компенсация за аварийное помещение от государства. Она включает в себя оценочную стоимость здания, а также убытки, которые собственник понесет из-за сноса дома. Получить компенсацию можно как в денежном эквиваленте, так и в виде аналогичного помещения в другом районе (по согласованию с собственником).

Если владелец выкажет желание провести снос аварийного дома самостоятельно (например, не хочется ждать несколько лет, пока это сделают коммунальные службы), он может также претендовать и на компенсацию стоимости данных услуг.

Источники — https://pravo163.ru/kak-priznat-zhiloe-pomeshhenie-neprigodnym-dlya-prozhivaniya/
https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/kak-osushchestvlyaetsya-snos-obektov-kapitalnogo-stroitelstva/
https://msk.mosreg.ru/dokumenty/napravleniya-deyatelnosti/avariynoe-zhile/chasto-zadavaemye-voprosy/49378-chasto-zadavaemye-voprosy
https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/kak-priznat-nezhiloe-pomeshhenie-avarijnym-i-podlezhashhim-snosu/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *