Перейти к содержанию

Как продать долю в ипотечной квартире

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита могут измениться. Например, у вас родился ребенок и необходимо расширить жилплощадь. Это вполне осуществимо: ипотечная квартира — полноценная собственность заемщика, и ею можно распорядиться в любой момент при соблюдении некоторых условий.

В чем особенности продажи ипотечной квартиры?

Такая квартира находится в собственности покупателя, но до момента полной выплаты она остается в залоге у банка и является гарантией возврата денег.

Поэтому ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

Процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ — привлечь риелтора. Также можно обратиться к профессиональному оценщику или оценить стоимость самостоятельно.

В последнем случае можно воспользоваться бесплатным сервисом оценки жилья на спроси.дом.рф или проверить специализированные сайты по купле-продаже недвижимости.

Чтобы повысить привлекательность жилья, предложите на него скидку. Часто собственники продают ипотечные квартиры с дисконтом, потому что процедура связана с дополнительными сложностями по сравнению со стандартной продажей недвижимости. Впрочем, данный пункт является предметом договоренности сторон.

В объявлении укажите характеристики жилья (адрес, количество комнат, метраж, тип санузла, удаленность от метро) и юридические аспекты (как давно владеете, количество собственников) и обязательно — нахождение квартиры в ипотеке.

Какие существуют способы продажи ипотечной квартиры?

Есть 4 наиболее распространенных способа:

  • погашение ипотеки в ходе сделки
  • продажа квартиры со сменой собственника и переоформление ипотеки на покупателя;
  • досрочное погашение кредита за счет средств покупателя;
  • продажа квартиры банком.

Как погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?

В сделке участвуют банк, продавец и покупатель.

Чтобы продать ипотечную квартиру таким образом, нужно сделать следующие шаги:

Шаг 1. Обратиться в банк за согласием на продажу квартиры.

Шаг 2. Найти покупателя.

Шаг 3. Выписать всех зарегистрированных в квартире, включая владельца (в том числе несовершеннолетних).

Шаг 4. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается разделение оплаты на задаток и основную часть, и намерение совершить сделку купли-продажи. Договор нужно заверить у нотариуса.

Шаг 5. Получить задаток от покупателя на счет в банке для погашения ипотечного кредита.

Шаг 6. Если банк не снял отметку о залоге, вам нужно сделать это самостоятельно. Обратитесь с документами в МФЦ или территориальное представительство Росреестра:

документ из банка о погашении ипотеки (запросите закладную с отметкой о погашении или выписку по счету депо);

заявление о снятии обременения.

Шаг 7. После снятия залога заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец получает остаток.

Шаг 8. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре. Это можно сделать самостоятельно, с помощью менеджера банка, работников в многофункциональных центрах госуслуг (МФЦ) или в подразделениях Росреестра. После этого данные о праве на собственность вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и покупатель становится законным собственником.

Как работает переуступка долга по ипотечному кредиту?

Этот способ предусматривает переоформление ипотеки на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру. Процедура экономит время и требует меньшего количества документов.

Шаг 1. Уведомите банк о переуступке долга по ипотечному кредиту и согласуйте алгоритм действий. На этом этапе банк может отказать.

Шаг 2. Найдите покупателя, который согласен на переоформление ипотеки (стоимость квартиры за вычетом остатка вашего долга).

Шаг 3. Покупатель должен подать в банк документы, подтверждающие его платежеспособность (полный список необходимо уточнять в банке):

документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка по форме 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);

документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (например, выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке).

Шаг 4. Банк заключает с покупателем договор цессии (если условия ипотеки остаются прежними) или новый ипотечный договор (если условия меняются).

Шаг 5. Банк направит на ваш счет денежные средства (стоимость квартиры минус остаток долга перед банком).

Шаг 6. Банк подает в Росреестр документы на перерегистрацию права собственности.

Как продать квартиру с помощью досрочного погашения ипотечного кредита за счет средств покупателя?

Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, если у покупателя будет вся сумма денег на покупку квартиры. Согласие банка на продажу не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения кредита в качестве задатка. Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором указывают, что собственник жилья продает квартиру покупателю после того, как с нее снимут обременение. Необходимо прописать сумму сделки, порядок передачи средств и сроки снятия обременения.

После этого нужно погасить ипотечный кредит согласно условиям, прописанным в договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении (в случае, если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра). Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Важно помнить, что покупатель в этом случае уязвим: после передачи задатка и снятия обременения с квартиры владелец жилья может передумать. В этом случае вернуть деньги можно будет только через суд, а это потребует времени. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита за счет средств покупателя достаточно редкое явление.

Может ли кредитор продать ипотечное жилье?

Да, банк может это сделать в соответствии с решением суда, если есть регулярные просрочки платежей по ипотеке или клиент сообщил о невозможности погашать кредит. Если решение принято, недвижимость выставляется на торги. Такие квартиры продают с аукциона на специализированных интернет-площадках.

Из вырученной суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку. Остаток возвращается клиенту банка.

Этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не можете гасить ипотечный кредит, выгоднее договориться с кредитором, продать квартиру самому и погасить задолженность. Тогда не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотеку из-за особых обстоятельств, обговорите это с банком.

Вам могут пойти навстречу: помогут рефинансировать кредит или предоставят ипотечные каникулы.

Можно ли продать квартиру, купленную за счет военной ипотеки?

Квартира, купленная при помощи военной ипотеки, находится в залоге не только у банка, но и у военного ведомства (ФГКУ «Росвоенипотека»). Чтобы снять с нее залог перед продажей, придется заручиться согласием этих организаций.

В остальном продажа квартиры, купленной с применением военной ипотеки, не отличается от обычной продажи. Чтобы вывести квартиру из государственного залога, необходимо погасить ипотечный кредит. Для этого военные берут потребительский кредит, гасят ипотечную задолженность, а новый кредит погашают со средств, вырученных от продажи квартиры.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Да, если жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с продажи придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

Кстати, при уплате этого налога вы можете воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто. «Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке.

На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

С привлечением кредитора

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров. «Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры. «Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи.

А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным "Дом.РФ", в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2021 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка.

Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки.

При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения.

Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель.

Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке: инструкция с доступными способами

Для многих россиян приобретение квартиры в ипотеку является главной возможностью решения жилищного вопроса. Однако нужно понимать, что ипотека накладывает определенные обязательства по распоряжению недвижимостью. И продать ипотечную квартиру «просто так» не получится.

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть внезапно по разным причинам. Например, у заемщика могут появиться финансовые трудности или отпасть надобность в покупке жилья. Чаще всего залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий — переезда в более просторную квартиру или другой район, например.

Чтобы продать заложенное имущество по существующим законом есть несколько способов.

Как можно продать ипотечную квартиру сейчас

  • Самостоятельная продажа

Если заемщик испытывает трудности с выполнением долговых обязательств по ипотеке, он вправе продать залоговую квартиру. Согласия кредитора при такой сделке не требуется, но предупредить банк о досрочном погашении кредита все-таки необходимо.

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке и на эти средства выплачивает кредит. После этого заемщик получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

После этого необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. Продавцу останется только переоформить недвижимость на нового собственника и получить деньги.

  • Через банк

Продать квартиру в ипотеке можно вместе с ипотечным долгом. В этом случае заемщику необходимо найти покупателя, который согласится приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При таком способе банк может рефинансировать ипотеку.

Покупателю при этом нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, затем получить согласие банка и выбрать обремененный объект.

Новый закон

В декабре 2021 году в Госдуму внесен законопроект, разрешающий россиянам самостоятельно продавать заложенное в банке имущество, включая ипотечное жилье, по максимально выгодной цене. Новый закон поможет найти покупателя, готового купить жилье по выгодной для продавца цене. Максимальный срок, в течение которого имущество можно будет реализовать — полгода с момента направления залогодателем заявления о самостоятельной продаже.

По истечении этого срока, продать квартиру можно будет в общем порядке, через торги.

Единственное жилье

Заложенная по ипотеке квартира имеет особый статус. Она не являются собственностью должника до момента полного погашения им задолженности перед банком. Он вправе пользоваться недвижимостью, но не может ее продать.

Если единственное жилье находится в залоге у банка и является предметом ипотеки — оно подлежит изъятию и продаже. При этом взыскать залог могут если просрочка по договору составила более 3 месяцев и размер долга превысил 5% от стоимости имущества. При реализации предмета залога его начальная цена устанавливается управляющим при согласовании с залоговым кредитором.

Если одна из сторон не согласна с предложенной ценой — вопрос передается на рассмотрение судом.

Источники — https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-instruktsiya/
https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b
https://realty.rbc.ru/news/5f29295f9a79472bbb437768
https://realty.rbc.ru/news/5fcf6e239a794764f032973c

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *