Главная > Документы > Нормативные акты > ПРАВА И СВОБОДЫ ЧЕЛОВЕКА > Ипотека жилых помещений,возникающая...

Ипотека жилых помещений,возникающая в силу закона

Мартышкин С., доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, кандидат юридических наук.

 

В настоящее время, в связи с использованием на практике системы кредитования физических лиц для приобретения ими жилых помещений под залог соответствующей недвижимости, у правоприменителей возникает большое количество вопросов.

В частности, сегодня распространена ситуация, когда супруги, выступая в качестве заемщиков по кредитному договору или договору займа, покупают жилое помещение, например квартиру, в общую долевую собственность. При этом собственниками квартиры выступают не только сами супруги, но и их несовершеннолетний ребенок. Таким образом, одним из участников общей долевой собственности на квартиру становится лицо, не заключавшее кредитный договор либо договор займа. Здесь возникают два вполне логичных вопроса. Во-первых, будет ли распространяться залог в силу закона по ст. 77 ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ) на жилое помещение, приобретенное в собственность родителями и их несовершеннолетним ребенком с использованием кредитных или заемных средств, полученных только родителями? Во-вторых, необходимо ли получение согласия органов опеки и попечительства на залог в силу закона при приобретении жилого помещения, где одним из собственников будет являться несовершеннолетний?

Проанализировав правоприменительную практику на территории Самарской области, можно констатировать, что в настоящее время орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производит в указанной ситуации государственную регистрацию залога в силу закона независимо от того, что среди собственников есть лица, не заключавшие кредитный договор или договор займа. Согласия органа опеки и попечительства для регистрации ипотеки регистрирующий орган не требует. Насколько правомерен такой подход? Позволяет ли анализ действующего законодательства РФ согласиться с такой позицией?

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона. В последнем случае для возникновения залога должны наступить указанные в законе обстоятельства, а в самом нормативном акте должно быть предусмотрено: 1) какое имущество признается находящимся в залоге и 2) исполнение какого обязательства будет обеспечиваться залогом.

В п. 1 ст. 77 ФЗ установлено, что предметом залога применительно к рассматриваемой ситуации выступает жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Основное обязательство, исполнение которого в этом случае обеспечивается залогом, - обязательство по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа. Названное имущество будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Из смысла закона следует, что именно заемщик должен быть собственником предмета залога, а следовательно, и залогодателем в правоотношении по залогу жилого помещения.

Правовой анализ п. 1 ст. 77 ФЗ позволяет сделать вывод и о том, что для возникновения залога в силу закона по рассматриваемым правилам предмет залога может быть приобретен и в общую долевую собственность нескольких лиц, если они выступают в качестве созаемщиков по кредитному договору или договору целевого займа. Во всех остальных случаях, когда приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа жилой дом или квартира поступают в общую долевую собственность нескольких лиц, хотя бы одно из которых не является заемщиком по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа, залог в силу закона по правилам ст. 77 ФЗ возникнуть не может. В таких ситуациях основанием для возникновения залога может быть лишь договор о залоге, заключенный с участием всех собственников жилого помещения. При ином толковании этой нормы создавалось бы положение, когда собственники квартиры или жилого дома, не выступавшие заемщиками и не принимавшие на себя никаких обязательств перед банком, автоматически вынуждены были бы за счет своего имущества обеспечивать исполнение обязательства должника, а следовательно, и нести риск утраты права собственности на это имущество.

Вместе с тем для возникновения залога как в силу закона, так и в силу договора всегда необходимо проявление воли залогодателя и совершение им действий, порождающих в конечном счете обеспечительное обязательство. Анализ предусмотренных законом случаев возникновения залога в силу закона (например, установленных в ст. ст. 488, 489, 587 ГК) позволяет утверждать, что:

- помимо воли лица залог в соответствующих ситуациях не возникает. Субъект, вступая в отношения с контрагентом - будущим кредитором по основному обязательству и залогодержателем в залоговом правоотношении, фактически выражает свое согласие с появлением в последующем залога при наступлении указанных в законе обстоятельств;

- залогодателем во всех рассматриваемых случаях по закону является сам должник в основном обязательстве. Именно он состоит в отношениях с кредитором и принимает на себя определенные обязанности.

В процессе исследования поставленной проблемы возник вопрос и о возможности расширительного толкования п. 1 ст. 77 ФЗ, распространив его на залог доли лица в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. Анализ правовых норм, регулирующих отношения в сфере возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, совершения сделок с недвижимостью, а также изучение правоприменительной практики <1> позволяют сделать вывод о том, что правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обременении и сделок с ним распространяются на доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если законодательством для этих случаев не установлены иные правила. В этой связи считаем возможным применение по аналогии положений п. 1 ст. 77 ФЗ к случаям, когда кредит или целевой заем был предоставлен лицу для приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. С момента государственной регистрации права лица на приобретенную долю она будет считаться находящейся в залоге в силу закона.

--------------------------------

<1> См., напр.: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г.

 

Действующее гражданское законодательство РФ не запрещает несовершеннолетнему при соблюдении определенных правил выступать в качестве заемщика или одного из заемщиков по кредитному договору либо договору целевого займа. Если такая сделка совершается, то жилое помещение в силу п. 1 ст. 77 ФЗ становится предметом залога с момента государственной регистрации права собственности заемщика либо всех заемщиков на жилой дом или квартиру. Совершение этой сделки (кредитного договора, договора целевого займа) приводит в последующем к обременению приобретаемого несовершеннолетним имущества, что затем может повлечь реализацию этого имущества. В таких ситуациях в законодательстве установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетнего. Одним из таких механизмов выступает необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на обременение имущества несовершеннолетнего.

Из смысла п. 3 ст. 6 и п. 5 ст. 74 ФЗ следует необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на ипотеку жилого помещения, собственником которого выступает несовершеннолетний. Законом в этом случае установлено общее правило для всех видов залога, возникающих как в силу закона, так и на основании договора. Исключением из этого правила могло бы стать специальное положение, предусмотренное законом для конкретного случая. Однако нормы ст. 77 ФЗ иного правила (по сравнению с общим) не устанавливают. Более того, в п. 2 ст. 77 ФЗ закреплено, что к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании ст. 77 ФЗ, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Поскольку заключение договора залога недвижимого имущества (в том числе и жилого помещения), собственником которого является несовершеннолетний, допускается в силу п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 ФЗ лишь с разрешения органа опеки и попечительства, то, следовательно, и для залога в силу ст. 77 ФЗ также, по нашему мнению, требуется получение такого разрешения.

 

                                                                                                                                 Законность, 2008,  № 12

Братская межрайонная природоохранная прокуратура:

Октябрьский районный суд г. Иркутска:

Падунский районный суд г. Братска:

СФО:

Тулунский городской суд:

Управление Генеральной прокуратуры РФ в Сибирском федеральном округе:

Прокуратура Иркутской области:

Прокурор области Мельников Игорь Анатольевич

664011, г. Иркутск, ул. Володарского, 5

(395-2) 25-90-00


Читать новости

Прокуратура города Ангарска:

Прокуратура города Бодайбо:

Прокуратура города Братска:

Прокуратура Падунского района г. Братска:

Прокуратура города Иркутска:

Прокуратура Кировского района г. Иркутска:

Прокуратура Куйбышевского района г. Иркутска:

Прокуратура Ленинского района г. Иркутска:

Прокуратура Октябрьского района г. Иркутска:

Прокуратура Свердловского района г. Иркутска:

Прокуратура города Саянска:

Прокуратура города Усолье-Сибирское:

Прокуратура города Усть-Кута:

Прокуратура города Черемхово:

Прокуратура города Шелехова:

Прокуратура Аларского района:

Прокуратура Балаганского района:

Прокуратура Баяндаевского района:

Прокуратура Боханского района:

Прокуратура Братского района:

Прокуратура Жигаловского района:

Прокуратура Заларинского района:

Прокуратура Иркутского района:

Прокуратура Казачинско-Ленского района:

Прокуратура Катангского района:

Прокуратура Качугского района:

Прокуратура Киренского района:

Прокуратура Куйтунского района:

Прокуратура Мамско-Чуйского района:

Прокуратура Нижнеилимского района:

Прокуратура Нукутского района:

Прокуратура Ольхонского района:

Прокуратура Осинского района:

Прокуратура Слюдянского района:

Прокуратура Усть-Удинского района:

Прокуратура Чунского района:

Прокуратура Эхирит-Булагатского района:

Западно-Байкальская межрайонная прокуратура (на правах природоохранной):

Зиминская межрайонная прокуратура:

Нижнеудинская межрайонная прокуратура:

Тайшетская межрайонная прокуратура:

Тулунская межрайонная прокуратура:

Усть-Илимская межрайонная прокуратура:

Иркутская особо режимная прокуратура:

Ангарская прокуратура по надзору за ИУ:

Братская прокуратура по надзору за ИУ:

Иркутская прокуратура по надзору за ИУ:

Саянская прокуратура по надзору за соблюдением законов в ИУ:

Казачинско-Ленский район:

 

Архив новостей

пнвтсрчтптсбвс
24252627282930
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930311234

Cиним цветом выделены даты последних новостей, ссылки ведут на все новости указанной даты.

 

Внимание! Горячая линия! Проверка соблюдения прав инвесторов

Наш адрес:
664011, г.Иркутск, ул.Володарского,5
тел.(8-3952)259-000
Эл. почта:
procuror@irkproc.ru

© Прокуратура Иркутской области

664011, Иркутск, улица Володарского 5
Телефон 8 (3952) 259000

Разработка сайта: Виртуальные технологии

В вашем браузере отключена поддержка Jasvscript. Работа в таком режиме затруднительна.
Пожалуйста, включите в браузере режим "Javascript - разрешено"!
Если Вы не знаете как это сделать, обратитесь к системному администратору.
Вы используете устаревшую версию браузера.
Отображение страниц сайта с этим браузером проблематична.
Пожалуйста, обновите версию браузера!
Если Вы не знаете как это сделать, обратитесь к системному администратору.