Управление многоквартирным домом как категория жилищного права

Михайлов В.К., советник организационно-аналитического управления Аппарата Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации.

Не секрет, что в процессе внедрения на практике способов управления многоквартирными домами, предусмотренных ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), участники данных правоотношений часто сталкиваются с недосказанностью и неопределенностью правовых норм. Это, в свою очередь, препятствует реализации собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав и интересов и тормозит развитие самоуправления в жилищной сфере. Одной из таких ошибок, допущенных законодателем, можно считать отсутствие в ЖК РФ определения понятия "управление многоквартирным домом". Использование этой правовой категории требует дать ей легальное определение, обозначить ее место в ряду других и соотношение с правомочиями собственника. Однако законодатель предпочел указать лишь цели, которым должно служить управление, да и то недостаточно полно.

В настоящей статье предпринята попытка на основании обобщения основных положений норм, касающихся управления многоквартирным домом, а также характера составных элементов указанных правил вывести определение понятия "управление многоквартирным домом".

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Исходя из этого, можно утверждать, что в отличие от ранее действовавшего Закона о ТСЖ (ст. 20) Жилищный кодекс заметно расширил объем управленческой деятельности собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего изменились и требования к ним со стороны государства. Это выражается в том, что субъект управления, осуществляя свою деятельность по управлению многоквартирным домом, должен одновременно совершать действия, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

На наш взгляд, приведенная формулировка не совсем приемлема, поскольку ни то и ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме, более того, это является прямой подменой компетенции многочисленных государственных и муниципальных органов, призванных обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. В частности, согласно Федеральному закону от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" обеспечение благоприятных и безопасных условий для жизнедеятельности человека является прямой обязанностью соответствующих органов власти Российской Федерации и ее субъектов (ст. 5 и 6).

Аналогичная позиция прослеживается и в решениях Европейского суда: рассматривая дело Фадеева против Российской Федерации <1>, основываясь на ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Рим, 4 ноября 1950 г.), Суд выделил в качестве позитивной обязанности государства решение вопросов обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан.

--------------------------------

<1> Бюллетень Европейского суда по правам человека. Российское издание. 2006. N 3.

 В связи с этим представляется более правильным говорить об обязанности субъекта управления осуществлять управление в соответствии с установленным законодательством требованием к благоприятности и безопасности условий проживания граждан.

Однако даже это уточнение не снимает вопроса о целесообразности возложения на субъекта управления указанных обязанностей, поскольку и без особого указания на это в ЖК осуществлять управление многоквартирным домом вразрез с требованиями благоприятности и безопасности условий проживания граждан запрещается. Игнорирование и нарушение требований к благоприятности и безопасности влечет ответственность виновного лица в соответствии с законодательством Российской Федерации вплоть до уголовной (гл. VII Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Следующую составную часть процесса управления многоквартирным домом формирует понятие "надлежащее содержание общего имущества". Его правильное понимание имеет важное как доктринальное, так и практическое значение. В действительности, не имея четкого представления о перечне работ по содержанию общего имущества, собственники не смогут определить размер платы за жилое помещение и цену договора управления многоквартирным домом, а должностным лицам, уполномоченным рассматривать дела об административных правонарушениях, будет непросто правильно квалифицировать деяние лиц, виновных в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение этих правил).

Кроме того, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, представляя собой часть бремени собственника, наряду с обеспечением его сохранности является одной из основных целей управления многоквартирным домом. Это вполне закономерно, поскольку от надлежащего содержания общего имущества зависит многое, а именно: состояние многоквартирного дома в целом, благоприятность и безопасность условий проживания в нем граждан, показатели износа и общий срок его службы, а также, что немаловажно, стоимость помещений в нем.

Рассматривая существующие Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491), мы, увы, вынуждены признать, что они не раскрывают сути понятия "содержание общего имущества" в полной мере, и как следствие, очерчивают объем охватываемых этим понятием работ и услуг весьма поверхностно.

Так, данные Правила ограничивают содержание общего имущества в многоквартирном доме следующими действиями: осмотр имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия его состояния требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на земельном участке; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

Очевидно, что столь краткое описание не способствует наилучшему обеспечению содержания имущества. В недавнем прошлом Госстроем России было принято и успешно зарекомендовало себя Методическое пособие (далее - Пособие) по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК от 2 апреля 2004 г. <2>, которое весьма системно и детально раскрывает суть содержания общего имущества.

--------------------------------

<2> Официальное издание Госстроя России, ФГУП ЦПП, 2004 г.

 Пособие было разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" с учетом основных положений Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг". Следовательно, все базовые нормативные акты (кроме Жилищного кодекса РФ), которые действуют и по сей день, легли в основу этого акта Госстроя России.

В нем определены и конкретизированы структура, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома (п. 1.2).

Кроме того, в Пособии содержатся перечни как работ и услуг, входящих в плату за содержание и ремонт жилья, так и работ, не входящих в эту плату, выполняемых по отдельным заказам и за дополнительные средства собственников. Благодаря такому подробному описанию органы, осуществляющие управление, и собственник помещения в частности могут без особого труда определить общую стоимость оплаты жилья, чего нельзя сказать о новых Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Представляется, что Правительству РФ следует пересмотреть принятые им Правила, расширив и уточнив перечень работ, охватывающих понятие "надлежащее содержание общего имущества в доме".

Как следует из вышеизложенного, содержание общего имущества представляет собой часть бремени собственников квартир и в то же время является неотъемлемой частью процесса управления многоквартирным домом, поэтому его надлежит учитывать при формулировании определения понятия "управление многоквартирным домом".

                «Семейное и жилищное право», 2008, № 1, продолжение следует.

Братская межрайонная природоохранная прокуратура:

Октябрьский районный суд г. Иркутска:

Падунский районный суд г. Братска:

СФО:

Тулунский городской суд:

Управление Генеральной прокуратуры РФ в Сибирском федеральном округе:

Прокуратура Иркутской области:

Прокурор области Мельников Игорь Анатольевич

664011, г. Иркутск, ул. Володарского, 5

(395-2) 25-90-00


Читать новости

Прокуратура города Ангарска:

Прокуратура города Бодайбо:

Прокуратура города Братска:

Прокуратура Падунского района г. Братска:

Прокуратура города Иркутска:

Прокуратура Кировского района г. Иркутска:

Прокуратура Куйбышевского района г. Иркутска:

Прокуратура Ленинского района г. Иркутска:

Прокуратура Октябрьского района г. Иркутска:

Прокуратура Свердловского района г. Иркутска:

Прокуратура города Саянска:

Прокуратура города Усолье-Сибирское:

Прокуратура города Усть-Кута:

Прокуратура города Черемхово:

Прокуратура города Шелехова:

Прокуратура Аларского района:

Прокуратура Балаганского района:

Прокуратура Баяндаевского района:

Прокуратура Боханского района:

Прокуратура Братского района:

Прокуратура Жигаловского района:

Прокуратура Заларинского района:

Прокуратура Иркутского района:

Прокуратура Казачинско-Ленского района:

Прокуратура Катангского района:

Прокуратура Качугского района:

Прокуратура Киренского района:

Прокуратура Куйтунского района:

Прокуратура Мамско-Чуйского района:

Прокуратура Нижнеилимского района:

Прокуратура Нукутского района:

Прокуратура Ольхонского района:

Прокуратура Осинского района:

Прокуратура Слюдянского района:

Прокуратура Усть-Удинского района:

Прокуратура Чунского района:

Прокуратура Эхирит-Булагатского района:

Западно-Байкальская межрайонная прокуратура (на правах природоохранной):

Зиминская межрайонная прокуратура:

Нижнеудинская межрайонная прокуратура:

Тайшетская межрайонная прокуратура:

Тулунская межрайонная прокуратура:

Усть-Илимская межрайонная прокуратура:

Иркутская особо режимная прокуратура:

Ангарская прокуратура по надзору за ИУ:

Братская прокуратура по надзору за ИУ:

Иркутская прокуратура по надзору за ИУ:

Саянская прокуратура по надзору за соблюдением законов в ИУ:

Казачинско-Ленский район:

 

Архив новостей

пнвтсрчтптсбвс
272829303112
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
1234567

Cиним цветом выделены даты последних новостей, ссылки ведут на все новости указанной даты.

 

Наш адрес:
664011, г.Иркутск, ул.Володарского,5
тел.(8-3952)259-000
Эл. почта:
procuror@irkproc.ru

© Прокуратура Иркутской области

664011, Иркутск, улица Володарского 5
Телефон 8 (3952) 259000

Разработка сайта: Виртуальные технологии

В вашем браузере отключена поддержка Jasvscript. Работа в таком режиме затруднительна.
Пожалуйста, включите в браузере режим "Javascript - разрешено"!
Если Вы не знаете как это сделать, обратитесь к системному администратору.
Вы используете устаревшую версию браузера.
Отображение страниц сайта с этим браузером проблематична.
Пожалуйста, обновите версию браузера!
Если Вы не знаете как это сделать, обратитесь к системному администратору.