Перейти к содержанию

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Когда нужно согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилое, и как его правильно оформить?

Для организации какого-либо бизнеса необходима соответствующая недвижимость. Строительство в черте города требует больших вложений, учитывая, что место расположения будущего здания должно быть в удобном для клиентов месте.

Использование первых этажей многоквартирного дома считается оптимальным вариантом для этой цели. Однако, использовать квартиру, включенную в жилой фонд, можно только по ее назначению — для проживания в ней людей. В остальных случаях требуется переоформление жилплощади из жилого в нежилой фонд.

У этой процедуры имеется ряд особенностей, например, согласие соседей на перевод квартиры в нежилой фонд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Для чего необходимо одобрение соседей?

Получение согласия соседей при переводе квартиры в нежилое помещение исключает возможные проблемы при строительстве или перепланировке. Разрешение на перевод квартиры подтверждает, что соседи согласны с предстоящими изменениями и уведомлены о них. Кроме того, позволяет на начальном этапе решить все проблемы, связанные с возможным нарушением прав собственников в МКД.

Нужно ли это в обязательном порядке?

Согласие владельцев помещений дома обязательно требуется в ситуациях, когда предполагается строительство, перепланировка, изменение внутренних коммуникаций имущества находящегося в праве общей собственности МКД.

Причем, если планируется строительство, то согласно ст.51 ГрК необходимо 100% согласие собственников квартир. В остальных случаях достаточно согласия 2/3 собственников МКД (ч.1.ст 36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ).

Если для коммерческих нужд не требуется никаких перестроек, переноса коммуникаций и т.д, согласие соседей на перевод не требуется, так как оно не затрагивает общедомовое имущество, и не может ограничивать права жильцов на пользование им.

Нюансы

  • Не нужно получать согласие всех жильцов дома. Это касается только собственников помещений в МКД, а не всех проживающих в нем людей.
  • Процедура упрощается если в доме ТСЖ, тогда можно подать прошение провести общее собрание, на котором и решение по вопросу будет принято всеми собственниками. В остальных случаях придется самостоятельно обойти всех собственников.
  • Допускается процедура заочного голосования, когда собственники передают сведения о своем согласии/несогласии, реквизиты свидетельства о праве собственности и личные данные в определенное место.
  • Согласие оформляется не на перевод квартиры в нежилой фонд, а на перестройку или перепланировку в связи с коммерческими целями перевода.

Содержание и оформление документа

Форма согласия/несогласия:

  1. По центру листа ставится заголовок «Согласие».
  2. Под заголовком пишется расшифровка. Пример: «на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, в результате которых к ним будет присоединена часть общего имущества в многоквартирном доме».
  3. Место, дата.
  4. Данные собственника, который дает согласие, в т.ч. ФИО, адрес жилого помещения, реквизиты свидетельства о праве собственности.

  • Скачать бланк согласия жильцов на перевод жилого помещения в нежилое
  • Скачать образец согласия жильцов на перевод жилого помещения в нежилое

Как быть, если собственники против?

Это значит, что какое-то количество несогласных не повлияет на перевод квартиры в нежилой фонд. Если же предусмотрено строительство лестницы, пристройки или отдельного входа, то есть работы, которые осуществляются согласно проектам, то тут уже требуется 100% согласных (ст. 51 Градостроительного Кодекса).

И как раз в такой ситуации могут возникать проблемы.

Варианты решения проблем с жильцами:

  • Обсудить проект планируемых перестроек с несогласными и скорректировать его в соответствии с их претензиями.
  • Попробовать договориться с каждым несогласным индивидуально (распространены случаи, когда люди не хотят давать согласие «бесплатно»).
  • Обратиться в суд (обзор судебной практики показывает, что чаще всего суд оказывается на стороне жильцов).

Заключение

Само по себе оформление жилой недвижимости в нежилой фонд не требует какого-либо согласия со стороны соседей до тех пор, пока не возникает угроза нарушения их права на пользование общедомовым имуществом, предусмотренное ст.247 ГК РФ. Это отражает основной принцип правового регулирования общественных отношений.

Разрешение на переустройство не заменит согласие собственников на использование общедомового имущества

Верховному Суду пришлось напомнить, что согласование переустройства и перепланировки с жилищной инспекцией не исключает необходимости выяснять мнение собственников помещений, если работы затрагивают общедомовое имущество (Определение от 28 декабря 2021 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2021).

Обстоятельства дела и позиции судов

ООО «Виртуоз-Стиль» решило сдать свое нежилое помещение в доме на Смоленско-Сенной площади в центре Москвы в аренду под кафе. Для этого компания смонтировала приточно-вытяжную вентиляционную систему – вдоль окон квартир от 2-го до 8-го этажа появились вентиляционный канал и кондиционеры. Работы были согласованы с государственной жилищной инспекцией города и соответствовали проекту, но согласие жильцов дома «Виртуоз-Стиль» не спрашивало.

Несколько собственников квартир решили, что их права нарушены, и обратились в АС г. Москвы. Истцы исходили из того, что общество не могло использовать общедомовое имущество и устанавливать вентиляцию без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Первая инстанция, сославшись на ст.

289, 290, 304 ГК и ст. 36, 44 ЖК, в удовлетворении иска отказала. Она отметила, что перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и соответствовали проекту.

Мнение общего собрания собственников в данном случае не имеет значения, решил суд.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что «Виртуоз-Стиль» не могло использовать общее имущество без разрешения сособственников, и обязал компанию демонтировать вентиляцию. Однако АС Московского округа оставил в силе решение первой инстанции. Дополнительно кассация отметила, что действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда не предусматривал «наличие согласия» собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства.

Жильцы обратились в Экономколлегию ВС РФ.

Изучив материалы дела, ВС заметил, что первая инстанция установила факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал, поскольку считал, что согласие других собственников не нужно.

Суд напомнил, что ранее он неоднократно толковал нормы, направленные на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе собственниками помещений, расположенных в доме. Так, в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать это право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Соответствующее толкование, направленное на то, чтобы не допустить нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2021 г., Определении СКЭС Верховного Суда от 5 декабря 2021 г. № 304-ЭС16-10165 и Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 12 ноября 2021 г. № 34-КГ19-9, указал Верховный Суд.

«Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – подчеркнул ВС.

Он также согласился с выводом апелляции, согласно которому «разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества».

Ссылаясь на регламент с нормативом по эксплуатации жилищного фонда, АС Московского округа не учел, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, отметил ВС. Он подчеркнул, что основанные на этом выводы противоречат ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса, ст.

36, 44 Жилищного кодекса и неоднократным разъяснениям Верховного Суда.

Как и апелляция, он обратил внимание на п. 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. «Между тем такого соглашения, подтверждающего также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, представлено суду не было», – заметил ВС.

В итоге акты первой инстанции и суда округа были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» об ошибках нижестоящих инстанций

Старший юрист практики недвижимости АБ «Инфралекс» Ольга Устименко сообщила «АГ», что аналогичные споры возникают довольно часто. «Между тем суды нижестоящих инстанций, как и в рассматриваемом случае, подходят к разрешению спора формально и фактически уходят от основного вопроса о соблюдении ответчиком правового режима общего имущества в многоквартирном доме», – отметила эксперт.

Так, пояснила она, в этом деле первая инстанция и кассация стали формально оценивать понятие «нарушение прав иных собственников» и в итоге пришли к выводу, что нарушение прав обнаруживается лишь в случае, когда переустройство и перепланировка не были согласованы уполномоченным органом в установленном порядке: «Например, придя к выводу о том, что для оформления переустройства и перепланировки не требуется получение согласия жильцов, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что такое согласие вообще не требуется при проведении переустройства и перепланировки, даже если они затрагивают общедомовое имущество».

Экономколлегия же сузила подход к разрешению спора до установления предмета доказывания по негаторному иску и указала судам нижестоящих инстанций на необходимость применения ч. 2 ст. 36 ЖК, отметила юрист. «Согласование Мосжилинспекции и согласие жильцов имеют разную правовую природу, и судам необходимо принимать это во внимание при оценке позиций сторон», – подчеркнула она.

Нарушением прав сособственников общедомового имущества является сам факт использования такого имущества без получения положительного решения общего собрания жильцов. «Позицию ВС РФ стоит учитывать собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирных домах, прежде чем оборудовать систему кондиционирования или размещать громоздкую рекламную вывеску на фасаде дома, даже при получении всех формальных разрешений уполномоченных органов», – указала Ольга Устименко.

Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова также согласна с тем, что суды первой и кассационной инстанции применили формальный подход: «Они установили, что работы по переустройству и перепланировке помещения выполнены собственником помещения в многоквартирном доме при наличии согласования Мосжилинспекции и в полном соответствии с согласованным проектом. А то, что проведение таких работ осуществлялось без согласия остальных собственников жилых и нежилых помещений в доме, посчитали не имеющим значения, поскольку для получения согласования Мосжилинспекции на производство работ такое согласие не требовалось».

Апелляционная инстанция, напротив, указала, что согласование Мосжилинспекции на производство работ не исключает необходимости получения положительного решения общего собрания жильцов. «Инспекция осуществляет лишь контроль за соблюдением законодательства при проведении работ, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД, – пояснила юрист. – Стоит упомянуть, что Девятый арбитражный апелляционный суд крайне редко отменяет решения первой инстанции, что может дополнительно свидетельствовать о степени допущенных АС г. Москвы нарушений».

По словам Жанны Колесниковой, споры об использовании общего имущества многоквартирных домов возникают очень часто. «Имеется достаточно обширная практика Верховного Суда по данному вопросу. При этом в подавляющем большинстве дел ВС становится на сторону жильцов, если установит, что на использование общего имущества МКД не было получено их согласие. Однако у судов нижестоящих инстанций такое единообразие отсутствует, именно поэтому такое количество дел доходит до ВС.

Возможно, ситуацию может спасти принятие ВС новых разъяснений или обзора судебной практики по данному вопросу», – предположила эксперт.

Согласие жильцов при переводе жилого помещения в нежилое

Планирую перевод жилой квартиры многоподъезного дома в коммерческую недвижимость с последующим выводом отдельного входа.

Помимо списка документов согласно ЖК РФ Статья 23, в администрации просят согласие более 50% собственников от общего количества голосов дома.

Не могу найти на основании чего это требуется.

Собрал 42% голосов. Возможно нужно более 50% не общего количества голосов дома, а большинство участвующих в заочном голосовании (при собрании кворума)?

Помогите понять текущие требования по согласию жильцов дома.

На данный момент выходит новый законопроект http://sozd.duma.gov.ru/bill/542922-7, который подробно описывает требования по согласию. Но он еще не вступил в силу.

Алексей, добрый день!

Зависит от того, будут ли проводиться «манипуляции» с общим имуществом МКД. В таком случае, орган местного самоуправления может потребовать предоставление согласия остальных собственников, согласно п.2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ:

Как отметил Верховный суд в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008):

Предполагаю, что Ваши действия затрагивают общее имущество, поэтому необходимо согласие собственников, которое решается на собрании собственников жилья. При этом, собрание является правомерным, если на нем присутствуют более 50% собственников дома. Возможно, отсюда идет упоминание этого количества собственников.

Судебная практика также подтверждает данный факт. Ниже привожу извлечения из Определения Верховного Суда РФ от 12.12.2021 N 18-КГ17-185:

Спасибо за развернутый ответ.
В пункте 1 статьи 46 ЖК есть описание по решению собственников. В том числе и по реконструкции. Здесь уже речь идет о согласии не всех собственников, а более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений.
А в части 2 статьи 40 пишется о согласии всех собственников. По практике — на какие цифры тогда можно ориентироваться?

Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, определён в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ-

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При чём, документы указанные в пп.3 и 4 заявительвправе не предоставлять,(часть 2.1 указанной статьи), а также — в п. 2, если право собственности зарегистрировано в Росреестре.

Данный перечень, как видим- исчерпывающий ирасширительному толкованию не подлежит, никаких решений общего собрания собственников не требуется.Общее собрание собственников решаеттолько вопросы использования общего имущества многоквартирного дома.

А вообще- компетенция общего собрания собственником МКД определена в ст. 44 ЖК РФ и вопрос о переводе в нежилое помещение никакого отношения к компетенции собрание вообще не имеет

Вам не следует идти на поводу незаконных «требований» чиновников, а обратиться с жалобой в прокуратуру. Прокурор вынесет представление об устранении администрацией нарушений законодательства в соответствии со ст.24 ФЗ «О прокуратуре РФ».

Согласие жильцов многоквартирного дома на перевод квартиры в нежилое помещение

Здравствуйте. Суть вопроса такова. Приобретена квартира на первом этаже кирпичного многоквартирного дома.

Возможность обустройства отдельного входа с улицы имеется. Необходимо произвести переделку окна в дверной проем для отдельного входа с улицы и возведение небольшой входной группы. Общее имущество многоквартирного дома при этом никак не затрагивается.В отделе архитектуры района сказали, что требуется заручиться согласием 100% жителей многоквартирного дома на такие действия.

Проблема состоит в том, что имеются препятствующие соседи, договориться сложно.

В связи с этим несколько вопросов.

1. Требуется ли в этом случае получать разрешение на строительство по ст. 51 ГрК РФ?

2. Чем с юридической точки зрения будут являться такие работы и действия (реконструкцией или переустройством и перепланировкой)?

3. Какие виды проектов необходимо представить на согласование?

4. Требуется ли согласие собственников многоквартирного дома на такие действия (не требуется; 2/3 голосов; или же 100%)?

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Однако вы пишете, что собственник планирует оборудовать отдельный вход на улицу.

В соответствии со ст.22 ЖК РФ

Устройство доп.входа требует разрешения на строительство, согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ, которое выдается при наличии согласия всех собственников квартир в доме, так как такое переоборудовании затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома.Однако исходя из требований ч 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия положительного решения вам достаточно 2/3.голосов.

Порядок перевода помещения в нежилое установлен ст.23 ЖК РФ, в котором соответственно указан и необходимые перечень документов и проектов:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Исходя из чего, если вы будете делать отдельный вход, а он будет вам необходим в соответствии с требованиями закона, то вам будет необходимо получить разрешение в соот. со ст.51 Градостроительного кодекса РФ, к которому необходимо будет приложить согласие собственников многоквартирного дома, положительное решение которых должно содержать 2/3 голосов.

положительное решение которых должно содержать 2/3 голосов.

Елизавета Курандова

Понятия переустройства и перепланировки раскрыты в статье 25 Жилищного кодекса РФ:

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Соответственно если при этом не потребуется внесений изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме или в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, согласование на переустройство или перепланировку получать не нужно, если это изменения произойдут, в таком случае необходимо получить соответствующее согласование.

Соответствующие регламенты предоставления муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение, принимаются на местах органами местного самоуправления, если в Вашем случае речь идет о г. Рязани, то согласно постановлению Администрации города

от 10 июля 2013 года N 2766

«Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги „Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение“:

2.9.1. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение заявитель представляет в уполномоченную организацию:

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

— согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и (или) перепланировку помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка, необходимые для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме), полученное в порядке, определенном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

http://docs.cntd.ru/document/4.

Порядок предоставления муниципальной услуги по согласование переустройства или перепланировки в случае необходимости, регулируется согласно постановлению администрации города Рязани

Источники — https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/perevod/iz-zhilogo-v-nezhiloe/soglasie-sosedej.html
https://www.advgazeta.ru/novosti/razreshenie-na-pereustroystvo-ne-zamenit-soglasie-sobstvennikov-na-ispolzovanie-obshchedomovogo-imushchestva/
https://pravoved.ru/question/2196944/
https://pravoved.ru/question/2224863/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *